Методичні аспекти оцінювання комерційних приміщень, розташованих у будівлі пам’ятки архітектури

Iuliia Kalynichenko, Diana Nazarian


Анотація


Визначено складові вартості і проведено ранжування факторів, що впливають на вартість будівель – пам’яток архітектури. Доведено, що такі фактори, як історична і художня цінність будівлі-пам’ятки, збільшують вартість об’єкта оцінювання і, одночасно, змушують до проведення дорогих експертиз, суттєвих витрат на реставрацію, ремонт і обслуговування. Обґрунтовано, що престижність пам’ятки архітектури збільшує доходи від використання комерційних приміщень, які в ній розташовані. Проте, що більш унікальною є пам’ятка, то більше обтяжень і обмежень існує при здійсненні будь-якого правочину, при провадженні господарської діяльності у приміщеннях, які розташовані у такій будівлі. Запропоновано варіант класифікації пам’яток архітектури за способом використання. Проаналізовано особливість застосування трьох загальноприйнятих у світовій практиці оцінювання методичних підходів до визначення вартості пам’ятки архітектури. Головною перевагою витратного підходу є можливість достовірного визначення вартості на малоактивних ринках. Без аналізу витрат неможливо прийняти обґрунтовані рішення щодо доцільності проектів реконструкції пам’яток архітектури. Проте практично неможливо точно визначити вартість матеріалів і технологій будівництва, які існували за часів спорудження пам’ятки. Зіставний підхід можливо застосовувати лише при оцінці приміщень, розташованих у будівлях-пам’ятках фонової забудови міст. При цьому зіставний підхід буде мати комплементарний характер відносно до результатів, отриманих за допомогою інших підходів. Доведено, що застосування інтегрального коефіцієнта, який враховує цінність пам’ятки архітектури як об’єкта культурної спадщини, не впливає на остаточне значення вартості комерційних приміщень, які в ній розташовані. Обґрунтовано, що основним методичним підходом для оцінювання вартості комерційних приміщень, розташованих у будівлях-пам’ятках, є дохідний підхід. Основним критерієм інвестиційної привабливості комерційних об’єктів нерухомості є дохідність. При визначенні вартості шляхом застосування доходного підходу, окрім ретроспективного аналізу, моделюються можливі сценарії майбутньої діяльності.


Ключові слова


пам’ятка архітектури; вартість; цінність; витратний підхід; дохідний підхід; зіставний підхід

Повний текст:

PDF

Посилання


Zakon Ukrayiny «Pro okhoronu kul'turnoyi spadshchyny». Zakon vid 08.06.2000 # 1805-III. [Law of Ukraine On Protection of Cultural Heritage Activity from June 8 2000, № 1805-III]. (2000). Retrieved from: https://zakon.rada.gov.ua/laws/main/1805-14?lang=en [in Ukrainian].

Zakon Ukrayiny «Pro otsinku mayna, maynovykh prav ta profesiynu otsinochnu diyal'nist' v Ukrayini». Zakon vid 12.07.2001 # 2658-III. [Law of Ukraine On Appraisal of Property, Property Rights and Professional Appraisal Activity in Ukraine Activity from July 7 2001, № 2658-III]. (2001). Retrieved from: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2658-14?lang=en [in Ukrainian].

Metodyka ekspertnoyi hroshovoyi otsinky zemel'nykh dilyanok. Postanova vid 11.10.2002 # 1531-2002-p. [Methodology of expert monetary valuation of land plots Activity from October 11 2002, № 1531-2002-п]. (2002). Retrieved from: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1531-2002-%D0%BF [in Ukrainian].

Natsional'nyy standart # 1 «Zahal'ni zasady otsinky mayna i maynovykh prav», zatverdzhenyy Postanovoyu Kabinetu Ministriv Ukrayiny vid 10.09.2003. #.1440-2003-p. [National Standard № 1 General Principles of Appraisal of Property and Property Rights Activity from September 10 2003, № 1440-2003-п]. (2003). Retrieved from: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/1440-2003-%D0%BF [in Ukrainian].

Natsional'nyy standart # 2 «Otsinka nerukhomoho mayna», zatverdzhenyy Postanovoyu Kabinetu Ministriv Ukrayiny vid 28.10.2004 # 1440-2004 p. [National Standard № 2 Real estate valuation Activity from October 28 2004, № 1440-2003-п]. (2004, October 28). Retrieved from: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/1442-2004-%D0%BF [in Ukrainian].

Metodyka hroshovoyi otsinky pam"yatok [Methodology of valuation of monuments Activity from September 26 2002 № 1447-2002-п]. (2002, September 26). Retrieved from: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1447-2002-%D0%BF [in Ukrainian].

Bases of Value. (2017). IVS 104 from 1st July 2017. Retrieved from: http://www.cas.org.cn/docs/2017-01/20170120142445588690.pdf.

Habrel M. M., & Morklianyk O. I. (2013). Deyaki problemy otsinky unikal'nykh pam"yatok arkhitektury na pidstavi metodu «vidstani do idealu» [Some problems of estimating unique architectural monuments based on the method of "distance to the ideal"]. Visnyk Natsionalnoho universytetu «Lvivska politekhnika» – Bulletin of the National University "Lviv Polytechnic", (757), 7-10 [in Ukrainian].

Dubyk, Yu. Ia., & Stasiuk, O. S. (2004). Istoryko-arkhitekturne obhruntuvannya vartosti pam"yatky arkhitektury (na prykladi kolyshn'oho hotelyu ansamblyu Svyatohirs'koho monastyrya v m. Svyatohirs'ku Donets'koyi oblasti) [Historical and architectural justification of the value of the architectural monument (for example, the former hotel of the ensemble of the Sviatohirsky monastery in the city of Svyatogorsk, Donetsk region)]. Visnyk Natsionalnoho universytetu «Lvivska politekhnika» – Bulletin of the National University "Lviv Polytechnic", (505), 360–369 [in Ukrainian].

Smolnykova, S. M. (2012). Property times [Estimation of objects of cultural heritage in Ukraine. Investment issues. Property times]. Profesiino pro nerukhomist – Professionally about real estate, (393), 10-22. [in Ukrainian].

Kummerow, M. (2003). Theory for Real Estate Valuation: An Alternative Way to Teach Real Estate Price Estimation Methods. Retrieved from: http://www.prres.net/papers/kummerow_theory_for_real_estate_valuation_an_alternative_way_to_teach_real_estate_price_estimation_methods.pdf.


Метрики статей

Завантаження метрик ...

Metrics powered by PLOS ALM

Посилання

  • Поки немає зовнішніх посилань.




##submission.copyrightStatement##



Статті поширюються на умовах ліцензії Creative Commons Attribution  International 4.0 (CC-BY-NC 4.0) .

 

Збірник наукових праць "Економічний аналіз"

ISSN 1993-0259 (Print)  ISSN 2219-4649 (Online) DOI: 10.35774/econa

 

© Тернопільський національний економічний університет

© «Економічний аналіз», 2007-2019